Déficit foncier

 

Le déficit foncier, un levier très efficace pour optimiser la fiscalité !

Le déficit foncier offre un effet de levier fiscal très important, rapide et en dehors de tout plafond de niche fiscale. Les règles d’imputation sur les revenus fonciers et sur le revenu global pour les immeubles ordinaires avec notre cabinet de défiscalisation d’Aix en Provence et Marseille

 

Notre cabinet de défiscalisation immobilière et d’optimisation fiscale d’Aix en Provence détaille les avantages d’un levier fiscal permanent, le déficit foncier sur immeubles urbains et ruraux (hors déficit sur les immeubles spéciaux). Il existe plusieurs façons de générer un déficit foncier, nous allons voir comment, à quelles conditions, et surtout quel est le dispositif qui correspond le mieux à votre situation personnelle. Ce type de produit est très rare sur le marché, il est encore plus difficile de trouver des produits avec un bon rapport qualité / prix. Notre cabinet dispose de partenaires fiables et réputés pour le sérieux de leurs opérations. Nous sommes à votre disposition pour toute question.

Un déficit foncier, c’est quoi ?

Lorsqu’on possède un bien immobilier donné en location nue, on perçoit des revenus fonciers (loyers) et on paie des charges. Lors de la déclaration d’impôt annuelle sur les déclarations 2044S ou 2044, ces charges sont déductibles des revenus fonciers, si le résultat est négatif, on parle de déficit foncier.

Revenus fonciers bruts – charges déductibles = revenu foncier net

Si revenu foncier net < 0, = déficit foncier

Le déficit foncier d’un immeuble est, naturellement déductible des autres revenus fonciers (de même nature) si on possède d’autres immeubles, et sous certaines conditions, imputable sur vos revenus imposables jusqu’à 10 700 € par an. Cela permet de diminuer vos revenus fonciers nets, vos revenus imposables et par conséquent, le montant de l’impôt dû.

Le déficit foncier concerne seulement les revenus fonciers tirés d’une location nue non meublée, la location meublée étant une prestation de service, les revenus tirés sont imposés dans la catégorie des Bénéfice Industriels et Commerciaux BIC à remplir dans la déclaration 2042C.

Quels sont les avantages du déficit foncier ?

  • pas d’impôt sur les revenus fonciers, taxé sur la tranche marginale d’imposition (45% maximum).
  • pas de prélèvements sociaux, taxés à 15,5%.
  • jusqu’à 60,50% de réduction d’impôt sur le revenu grâce au déficit foncier si on est à la tranche marginale d’imposition de 45% + prélèvements sociaux de 15,50% (IR 2013)
  • possibilité d’imputation du déficit sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, et de 15 300 € si est pratiquée la déduction au titre de l’amortissement du dispositif Périssol pour un des immeubles.
  • possibilité de conserver la fraction du déficit excédant la limite d’imputation pendant dix ans.
  • hors plafonnement global des niches fiscales.
  • si un déficit foncier provient d’une société civile immobilière SCI, la limite d’imputation du revenu global n’est pas apprécié dans la déclaration 2072 mais dans la déclaration 2044S de chaque associé. Ainsi, chaque associé bénéficie de l’entièreté de la limite sur sa déclaration (10 700 € ou 15 300 €).
  • possibilité d’investir dans des produits spécifiques en déficit foncier avec un rapport de 15% pour l’achat du foncier et 85% pour le montant des travaux, ce qui procure un avantage fiscal considérable à l’investisseur disposant déjà de revenus fonciers.

Quelles sont les conditions pour imputer le déficit foncier sur le revenu global ?

Selon le 3° du I de l’article 156 du code général des impôts (CGI), il y a des conditions à respecter pour bénéficier de l’imputation du déficit sur le revenu global :

  • les intérêts d’emprunt sont déduits en premier lieu des revenus fonciers car ils ne sont pas imputables sur le revenu global, ils sont seulement déductibles de revenus de même nature (les revenus fonciers). Ainsi, en cas de déficit généré par les intérêts d’emprunt, il sera reporté sur les revenus fonciers de l’année suivante. Il est possible d’imputer ce déficit des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
  • le déficit foncier peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
  • la fraction de déficit qui excède la limite de 10 700 €, est seulement déductible des revenus fonciers des dix années suivantes, elle ne pourra pas s’ajouter au déficit foncier imputable sur le revenu global de l’année suivante, elle sera conservée et déduite des revenus fonciers des années suivantes.
  • en cas d’immeuble pour lequel est pratiquée la déduction au titre de l’amortissement du dispositif périssol, la limite d’imputation sur le revenu global est portée à 15 300 € par an.
  • le propriétaire s’engage à louer son bien immobilier jusqu’au 31/12 de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu global, soit pendant trois ans. En cas de vente avant la fin de ce délai, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause, sauf en cas d’invalidité, décès ou licenciement.
  • les déficits fonciers des années antérieures ne sont jamais imputables sur le revenu global.

Quel régime d’imposition choisir pour bénéficier des avantages du déficit foncier ?

Le propriétaire (particulier ou société) a le choix entre deux régimes d’imposition, le régime réel et le micro-foncier.

  • régime réel : s’applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel est supérieur à 15 000 € ou lorsque le contribuable opte pour le régime réel d’imposition. Les charges sont déductibles des revenus fonciers bruts et deux cas de figure, soit il y a un excédent et le revenu foncier net est imposé au titre des revenus imposables sur la tranche marginale d’imposition, soit le déficit est imputable sur le revenu global, sous certaines conditions.
  • régime simplifié : ce régime est communément appelé “micro foncier”, le contribuable peut opter pour ce régime lorsque le revenu foncier brut annuel est inférieur à 15 000 €. Dans ce cas, il n’y a aucune obligation déclarative, le revenu foncier net imposable est calculé en appliquant un abattement forfaitaire de 30% sur le revenu foncier brut. Pas de déclaration 2044 à remplir, il suffit de déclarer les revenus nets dans la déclaration 2042.

Pour bénéficier de l’imputation du déficit foncier sur les revenus imposables, il faut donc opter pour le régime réel.

Notre cabinet de défiscalisation immobilière d’Aix en Provence est à votre disposition pour vous présenter nos produits et pour répondre à toute question sur le déficit foncier et la baisse de vos impôts à Aix en Provence et Marseille.

 

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